عوامل موفقیت قانون جهش فراوری مسکن - میهن دی ال

به گزارش ایران، طرح ها و برنامه های متعددی، در دولت های گذشته برای بخش مسکن تدوین و اجرا شده است. هدف همه این برنامه ها، تأمین مسکن برای اقشار جامعه بویژه اقشار کم عایدی و جلوگیری از افزایش قیمت مسکن بوده است. اما با توجه به افزایش مداوم قیمت مسکن و کاهش دسترسی مردم بخصوص دهک های میانه و پایین به مسکن، به نظر می رسد برنامه های بخش مسکن نتوانسته به طور کامل به اهداف خود برسد. تحلیلگران و کارشناسان مالی عوامل مختلفی را در محقق نشدن اهداف برنامه ساخت مسکن در دولت های گذشته را سهیم می دانند اما به اعتقاد آنها نبود قانونی جامع که تمام ابعاد برنامه های بخش مسکن را در بربگیرد و بی توجهی به این موضوع که مسکن حوزه ای وابسته به حوزه های مختلف مالی و اجتماعی است، مهم ترین دلایل کاهش موفقیت برنامه های بخش مسکن است. با توجه به اجرای قانون تازه در بخش مسکن، توجه به تجارب برنامه های قبل و مسائل ساختاری طرح های ساخت مسکن، به زعم کارشناسان و فعالان این حوزه می تواند منظره اجرای برنامه جهش فراوری مسکن را موفقیت آمیز نشان دهد.

جهش فراوری مسکن، قانونی الزام آور

پارسا گوهری

رئیس بخش مسکن اتاق تعاون

تا به امروز قانونی به صراحت و محکمی قانون جهش فراوری برای بخش مسکن نداشتیم. حتی طرح اقدام ملی هم در قالب آیین نامه ابلاغ شد. موضوع مهم در موفقیت قوانین بخش مسکن، همکاری دستگاه های مختلف است. چون مسکن حوزه ای چند بخشی است. مثلاً تأمین زمین مسکن بر عهده دستگاه های مختلف است، تسهیلات را بانک ها می پردازند، زیرساخت هایی مانند برق و آب را وزارت نیرو تأمین می نماید و صدور مجوزها و پروانه با شهرداری ها است. یعنی همزمان و با حضور دستگاه های مختلف برنامه ساخت مسکن موفقیت آمیز خواهد بود. حالا اگر این برنامه در بطن قانون نباشد، همکاری دستگاه های مختلف به همان نسبت کم می گردد. حتی قانون واضح و همه جانبه ای برای طرح مسکن مهر نداشتیم. برنامه های این طرح مثلاً در خصوص بیمه، مالیات وانشعابات بتدریج با پیشرفت کار ابلاغ می شد و برای هر مشکل، بعد از ایجاد آن، قانونی وضع می شد. در قانون جهش فراوری مسکن، موضوعات مختلف دیده شده است. مثلاً برای تأمین زمین، دستگاه های مختلف موظف هستند مشارکت نمایند در غیر این صورت متخلف خواهند بود. حتی قدرت اجرایی قانون طوری دیده شده که وزارت راه و شهرسازی بعد از مدتی از امتناع دستگاه ها از عرضه زمین، می تواند اقدام به تصرف زمین کند. در این قانون تأمین زمین با جزئیات کامل دیده شده است. یکی دیگر از چالش های برنامه ساخت و عرضه مسکن، عدم مشارکت بانک ها بود. اما در قانون جهش فراوری، ایجاد صندوقی برای تمرکز تسهیلات دیده شده است و چارچوب هزینه های این صندوق تعیین است. تمام تجاربی که در 15 سال اخیر در زمینه مسائل برنامه های مسکن داشتیم، درقانون جهش فراوری دیده شده است. معافیت برای عوارض، صدور پروانه، بیمه، مالیات در قانون جهش فراوری تعیین شده است و نگرانی در خصوص این موضوعات در اجرای قانون جهش مسکن وجود ندارد. برنامه های قبلی بخش مسکن معمولاً به صورت آیین نامه داخلی وزارت راه و شهرسازی بود که دستگاه های دیگر الزامی برای همکاری نداشتند. اما قانون جهش فراوری تکلیف تمام دستگاه ها را تعیین نموده است و سر باز زدن از آن خلاف قانون خواهد بود. در خصوص قیمت ساخت هم در قانون جهش فراوری، تقریباً میانه هزینه ساخت متری 5 میلیون تومان در نظر گرفته شده است که این قیمت البته امکان تعدیل دارد. افزایش تسهیلات ساخت از 150 میلیون در طرح هایی مانند مسکن ملی، به 300 و حتی 400 میلیون تومان در مراکز استان ها، در قانون جهش فراوری ملی، نشان می دهد در این قانون به تورم و افزایش هزینه ساخت توجه شده است. در قانون جهش فراوری پیش بینی شده است 80درصد هزینه ساخت مسکن به وسیله تسهیلات بانکی تأمین گردد.یکی از دلیل های افزایش هزینه ساخت سود تسهیلات است. در قانون جهش فراوری تسهیلات با سود 12 درصد به جای سود 18درصدی در نظر گرفته شده است که تأثیر زیادی در کاهش قیمت تمام شده خواهد داشت. در قانون جهش فراوری معافیت های خاصی برای مجوزهای مختلف و صدور پروانه در نظر گرفته شده است. تأمین مصالح به صورت مستقیم از فراورینماینده هم در قانون جهش فراوری آمده است که این موارد هم قطعاً موجب کاهش هزینه ساخت و قیمت تمام شده خواهد شد. برنامه این است که در طرح های حمایتی ساخت مسکن، تأمین مصالح مستقیم از فراورینماینده به علاوه سود معقول باشد تا با قطع نقش واسطه ها، مصالح با قیمت کمتری در ساخت مسکن های حمایتی به کار برود.بنابراین به نظر می رسد این الزامات قانونی، موفقیت برنامه تازه برای بخش مسکن را بیشتر کند و هدف اصلی برنامه یعنی تأمین مسکن با قیمت مناسب برای دهک های پایین را محقق سازد.

مسکن و همه مسائل برنامه های گذشته و تکرار آن در آینده

علی نوذرپور

رئیس سابق کمیته آمایش، مسکن و شهرسازی دبیرخانه مجمع تشخیص مصلحت نظام

در کشور برنامه های مختلفی در بخش مسکن به اجرا عایدیه است اما همه این برنامه ها مسائل ساختاری داشته اند که در سالیان گذشته در بخش ساخت و عرضه مسکن تکرار شده و مانع کامیابی دولت ها در بخش مسکن بوده است.در برنامه 5ساله چهارم، طرح جامع مسکن در دولت هشتم تهیه و به تصویب رسید که طرح تقریباً جامعی بود و ابعاد مختلف ساخت مسکن مانند تأمین زمین شهری، تسهیلات بانکی، شهرسازی، اقتصاد... در این طرح دیده شده بود. یکی از برنامه های طرح جامع مسکن، تأمین مسکن برای نیازمندان و محرومان بود که در دولت بعدی اسم آن طرح مسکن مهر نام گرفت. طرح مسکن مهر در واقع اجرای طرح جامع بود اما بسیاری از فاکتورهای طرح جامع در مسکن مهر دیده نشد. به همین دلیل هرچند فراوری مسکن در طرح مسکن مهر شکل گرفت اما مسائل اساسی مانند کیفیت ساخت، جانمایی خارج از محدوده و حریم شهرها بدون وجود زیرساخت ها، در مسکن مهر بود. برنامه های دیگر ساخت مسکن در دولت های مختلف اجرا شده است اما هیچکدام از این برنامه ها نتوانسته مقصود نهایی از حل مشکل مسکن باشد چون به جامعیت موضوع مسکن در این برنامه ها توجه نشد. مسکن متغیری وابسته است و مستقل نیست تا به تنهایی و جدا از سایر متغیرهای مالی و اجتماعی دیده گردد. وقتی به موضوع مسکن می پردازیم نمی توانیم به موضوع اقتصاد و عایدی، فاصله دهک های عایدیی، سهم مسکن در سبد هزینه خانوار و... بی توجه باشیم. نمی توانیم بگوییم ما مسکن می سازیم و مردم با هر سطح عایدیی از مسکن عرضه شده بهره برداری نمایند. اگر تسهیلات مناسب برای ساخت مسکن نباشد، مثلاً تسهیلاتی مانند اجاره به شرط تملیک که در زمانی در کشور اجرا شده است، بخش ضعیف و محروم جامعه، نمی تواند از مسکن ساخته شده بهره ببرد. در حوزه مسکن، زمین نقش اساسی دارد. در محدوده شهرها، هزینه زمین شهری در فراوری زمین باید صفر گردد یعنی زمین رایگان باید برای طرح های ساخت مسکن تأمین گردد. دولت باید ببیند آیا می تواند زمین مجانی در اختیار طرح های انبوه ساخت مسکن اجتماعی قرار دهد؟یا در خصوص بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری، اولویت تأمین مسکن، نوسازی و کارآمدسازی همین بافت ها است. هم بافت نوسازی می گردد وهم مسکن در جایی ساخته می گردد که دسترسی ها و زیرساخت ها را دارد و فضاهای عمومی شهری وارد این بافت ها خواهد شد. حتی در زمانی که طرح مسکن مهر آغاز شد و دولت عوامل مختلف برای ساخت مسکن انبوه را در اختیار داشت، به طور میانه 700 هزار واحد مسکن در دولت نهم و دهم ساخته شد و حتی با توجه به مسائل این مسکن، تجربه ای نامناسب تر از تجربه ساخت شهرهای تازه را در مسکن مهر دیدیم. تجربه شهرهای تازه هم تجربه موفقی نبود. چرا؟چون مقدار جمعیت پذیری شهرهای تازه در حال حاضر به مقدار جمعیت یکی از روستاهای اطراف تهران که در دو دهه اخیر به صورت چشمگیری افزایش یافته، نیست. شهرهای تازه در زمین های فاقد هویت احداث شد و مردم به قصد خوابگاهی بودن صرف نمی توانند در این شهرها مستقر شوند. در این شهرها به اقتصاد، اشتغال، عایدی، فرهنگ و... توجه نشده است. این شهرها عموماً به اسم خوابگاه های شاغلان کلانشهرها استفاده می گردد. تکرار مسائل متعدد در برنامه های مسکن، تجربه ای ناخوش آیند است. ما نباید اجازه دهیم این تجربه ناخوش آیند در برنامه های آینده بخش مسکن دوباره تکرار گردد. برای ساخت مسکن انبوه، باید تمام بخش های مالی مرتبط، حضور داشته باشند تا مسکنی درخور و شایسته با قیمتی مناسب به مردم تحویل داده گردد.